STJ DEFINE QUE ITBI DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO

O ITBI, imposto sobre a transmissão de bens imóveis, é devido nas operações de compra, venda e transferência de imóveis. Sua base de cálculo é o valor venal do bem. Entretanto, alguns municípios, como é o caso do Município de São Paulo, estabelecem valores venais a serem usados como referência, ou ainda exigem o ITBI sobre o valor venal previsto para o IPTU.

Recentemente, contudo, o STJ reconheceu que o valor venal a ser utilizado como base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, descartando outros valores de referência e até mesmo o valor utilizado para o IPTU. O recurso, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (RESP 1937821/SP) analisou o caso do Município de São Paulo, e seu entendimento é vinculante aos demais tribunais do país.

O STJ concluiu pela impossibilidade dos municípios utilizarem tabelas para a definição de base de cálculo do ITBI, afastando assim o valor venal de referência utilizado pelo Município de São Paulo. Entendeu-se que o valor de referência equivaleria a um indevido lançamento de ofício do ITBI. Isso porque, o imposto pressupõe a existência de um negócio jurídico que define o valor da transação. As circunstâncias desse negócio devem ser informadas pelo próprio contribuinte, presumindo-se a sua boa-fé e que o valor informado equivale efetivamente ao valor pelo qual foi comercializado o bem e, portanto, ao valor de mercado. Qualquer questionamento referente a esse valor poderá ser imputado por regular processo administrativo.

Em relação ao valor venal para fins de IPTU, os ministros do STJ esclareceram se tratar de tributo diferente do ITBI, possuindo fato gerador e modalidade de lançamento diversa. O valor venal do IPTU é definido com base em planta genérica do Município, prevista em lei, por se tratar de imposto sujeito a lançamento de ofício, incidente sobre a propriedade do imóvel. O ITBI, por sua vez, está sujeito ao lançamento por homologação, e deve incidir sobre o valor da operação de compra e venda. Sendo assim, não haveria a possibilidade de se utilizar a base de cálculo de um imposto para o outro, haja vista se tratar de regras de incidência tributária diversas.

O julgamento representa uma vitória dos contribuintes, pois deverá afastar qualquer exigência de ITBI com base em valores diversos que não o valor efetivo da operação de compra e venda. Obviamente, faz-se necessário que esse valor esteja de acordo com a realidade fática da operação, pois havendo dúvidas sobre as informações fornecidas pelo contribuinte, o Fisco poderá realizar uma fiscalização, efetuando o lançamento do imposto que entender devido.

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Por Gabriela Junqueira Franco de Moraes Prado